【マンション購入で失敗!?】今、気を付けるべき14のポイント!

2017/04/16

失敗
マンションの購入は人生の中で、一番大事な買い物になるほど重要な人生のターニングポイントです。

せっかくマンションを購入したのに、失敗してしまってすぐ転売なんて話は不動産の仕事をしているとすごく耳にします・・・

「なんでこんなマンション購入したんだろ!?」とマンション購入を失敗させないために、必ず確認しておきたいポイントがあります。

一つずつ紹介していくので、しっかりと確認していきましょう。

【失敗しない為の目次】

  1. 失敗した!夏暑くて、冬寒い!体調管理ができいマンション
  2. 窓が開けられない
  3. 騒音問題
  4. 家具のレイアウトがしづらい
  5. 陸にいながら孤島状態
  6. ペットの鳴き声、共用部の悪臭
  7. エレベーターの数
  8. 修繕積立金が足りなくて、大規模修繕ができない
  9. どうせ買うなら!という甘い考え
  10. ランニングコストを考えていなかった
  11. 固定資産税を確かめず購入
  12. タワーマンションの上層階のデメリット
  13. 予想外なマンション規約
  14. 中古マンションは特に注意!上下階左右からの騒音

失敗した!夏暑くて、冬寒い!体調管理ができいマンション

健康管理

ほとんどの分譲マンションは賃貸マンションと比べ断熱性能が高いことは間違いない話で、数字の計算上でも、体感的にも感じられるほどです。

近年では、断熱性能にも着目が集まりマンションの断熱性能も著しく向上しました。

ですが、中古マンションや、条件次第では快適に暮らせないことがあるんです。

購入の時期が違えば、マンションでの季節毎の気温差は分からないもの、どんなマンションが夏暑くて、冬寒いのか特徴を見ていきましょう!
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エアコンが効かない!?夏熱くて冬寒いマンションの特徴

隠れ熱中症の代表が実はマンションの中!

木陰で暮らした方が快適に暮らせるというマンションが本当にあるんです。嘘みたいな話ですが本当の話です。

家の中なのに寒くて風邪の心配をしなくてはいけない・・・マンションにいて具合を悪くする。

そんなマンションの特徴を挙げてみましょう。

  • 大きな窓(性能が低い窓)
  • 庇が小さい(バルコニーが小さい)
  • 壁厚が小さい
  • 南面に断熱材が入っていない
  • 最上階のお部屋
  • 角部屋
  • 風の通り道がない(計画換気ができていない)

大きな窓(性能が低い窓)

購入予定のマンションは窓が大きくて解放的♪なんて思っていませんか?もしかしたらそれが原因で夏熱く冬寒い思いをするかもしれません。

もちろん窓が大きい事のメリットってたくさんあると思います。
開放的だったり、バルコニーに出やすかったり。

ですが、窓が大きすぎたり、窓本体の性能が悪いと暑さや寒さの原因に!

「熱(熱気や冷気)の侵入の約8割は窓」と言われるほど、重要な窓。

熱の侵入の原因の窓が大きかったら、暑さや寒さの原因にもなりますね。

ペアガラスなのか、Low-eガラスなのか、アルミサッシなのか、樹脂製サッシなのか?それだけでも大きく変わってくるので、確認してみましょう。エアコンの効きが全く違います!

特に冬場は窓を閉めて過ごすことが多いため、その性能の差は顕著に表れます。

庇が小さい(バルコニーが小さい)

前述した暑さの原因になってる窓ですが、それを和らげる方法があります。

それは窓の庇(ひさし)を深くしてあげることなんです。

「え?そんな事?!」と思われるでしょう。

以外とそれが重要なんです。例えば、公園の東屋や木漏れ日って涼しいなって感じたことありませんか?

日陰を作る(部屋に直射日光をあてない)って凄く重要なんです。

あまり知られていないですが、出来る設計士の中では常識というくらい大切なことです。

購入したいマンションがあるなら、庇の深さ(南面ならバルコニーの広さ)を確認してみましょう。深い方が涼しいです。

そんなこと言うと、冬は寒いじゃないかと思われますが、冬の太陽は低い位置にあって、深い庇があってもちゃんと日差しが入ってくるので、安心してください。

風の通り道がない(計画換気ができていない)

次に大事なのが風の通り道。

せっかく、熱を和らげるようにしても部屋に熱をこもらせては意味がありません。

夏でも日陰で風が吹いている時って気持ちいいですよね。

購入したいマンションのお部屋には風の通り道がちゃんとありますか?

壁厚が小さい

分譲マンションの多くが鉄筋コンクリート造を採用していますが、鉄筋コンクリートの壁の厚さはそのまま断熱性能に比例するので、「壁厚っていくつですか?」と聞いてみましょう。

壁厚は、少なくとも150mm、できれば180mm以上あるのが好ましいです。

外境界面に断熱材が入っていない

いくら断熱性能に優れている鉄筋コンクリート造でも直射日光や冷たい外気には弱いもの。

最近のマンションでは外気に触れる壁の部分には、専用の断熱材を加えることで、快適性能を上げているマンションが多いので、確認してみましょう。

逆に新築マンションで断熱材が全く入っていないのであれば、要確認です。

最上階のお部屋

よく言われる「最上階の部屋は暑いよ!」という言葉。

迷信的に言われているところがありますが、残念ながら事実です。

断熱性能を上げている部屋ならまだしもですが、実験では最上階の部屋とその下の部屋では+2度の温度の違いが出ています。

角部屋

プライバシーの面では非常に有効的な角部屋ですが、断熱の面でみると外気に触れる分夏暑く、冬寒くなりやすくなります。

窓が開けられない

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バルコニー

カーテンを開くとそこには美しい眺望!ではなく、ご近所さんのバルコニーやお部屋の窓が!

バルコニーとバルコニーでお見合い状態。

最初は大丈夫かなと思っていたけど、暮らしてみると思った以上に気になるもの。

女性が一人でいる時に、向かいのマンションから男性の影が見える、ちょっと怖いですよね。

覗かれてないとは思うけど、なんだか意識してカーテンが開けられない・・・

プライバシーを大切にしたい人だと必ず失敗したと思うマンションです。

騒音問題で失敗!

騒音

まずは下の項目に当てはまらないか確認してください。

  • 大通りなど幹線道路の前にマンションがある
  • 地下鉄以外の電車線路沿い
  • 飛行機が低空飛行するエリア
  • 小さ目の公園なのに遊具がたくさんある公園が目

【大通りなど幹線道路の前にマンションがある】

大通り沿いでも特に気を付けたいのが、トラックやバイクが多く通らないか、近く大きな病院があって救急車の往来が多くないか。

最近の分譲マンションは防音性能が上がってきているので、普通の車程度などそこまで、気にならなくなってきました。

しかし、トラックやバイク、救急車などのサイレンの音は、たとえ高層階であったとして室内までしっかり聞こえてきます。

【地下鉄以外の電車線路沿い】

電車の音は比較的低い音なので、高層階であれば我慢できる方は多いのですが、もしも踏切が近くにある場合は注意して下さい。

高層階であろうが、問答無用で聞こえてきます。

【飛行機が低空飛行するエリア】

意外と見落としがちなのが、飛行機の音。

空港が近くにあったり、自衛隊など訓練施設があると、飛行機が低空飛行で飛んでいます。

普段は気づきませんが、飛行機が低空飛行している時の音は想像以上です!

【小さ目の公園なのに遊具がたくさんある公園が目】

緑が多い公園が目の前というのは一つの長所ですよね。

ですが、小さい公園なのに子供たちが多すぎる公園は思っている以上に声がしっかり聞こえてきます。

子どもの声なので、怒れることではないですが、夜勤などで昼間に寝ないといけない人には厳しいかもしれませんね。

家具のレイアウトがしづらい

家具のレイアウト

窓がいっぱいあって、収納もいっぱいある!

それで満足していませんか?

窓と収納があるという事はそれだけに家具を置ける壁が少ないという事。

置きたい家具をイメージて、窓と収納、ドアに位置がジャマをしていないか、しっかりと確認しておきましょう。

今使っている家具、購入して置きたい家具、寸法やレイアウトを考えておかないと失敗してしまいますよ!
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陸にいながら孤島状態

田舎で車社会で育った筆者はそれほど感じませんが、公共交通機関が近くにない場合、何かあった時にの移動手段が奪われてしまいます。

もし、交通機関が近くにない場合は、毎日通うスーパー、何かあった時の病院(特にお子さんがいる場合は、小児科や保健所も)は最低でも近く人あるところを選びましょう。

ペットの鳴き声、共用部の悪臭

吠える

最近では、ペットOKのマンションも非常に増え、愛犬家の人には嬉しい限りです。

ただ、その一方で犬が苦手な人もいらっしゃいますよね。

全ての愛犬家がマナーを守ってくれる人なら大丈夫なのでしょうが、実際には鳴き声がうるさかったり、エレベーターに臭いが残っていたり・・・

少し気になる方は、ペット不可のマンションかペットOKフロアがしっかり分かれているマンション。できればペット対応のエレベーターがあるところだとペットOKマンションで失敗しないですね。

エレベーターの数

エレベーターの数が少なくて失敗したと嘆く方も多いです。

マンションの階数によって異なってきますが、一つの基準としては大よそ100戸に対してエレベーター1基というのが以上が理想です。

150戸に1基など戸数に対して少ない場合は朝の混み合う時間になかなかエレベーターが来なくて焦ってしまう事に・・・。

修繕積立金が足りなくて、大規模修繕ができない

最初に計画している修繕計画が甘く、大規模修繕の時に修繕費用の追加がでたり、大規模修繕に取り掛かれないマンションが増えています。

マンションの戸数が少ないのに修繕積立金が少ない場合はしっかりと修繕計画書を見せてもらいましょう。

急に何十万円という出費が発生したケースもあります。

どうせ買うなら!という甘い考えでの購入で失敗

お金

目先の生活だけを考えているとマンション購入の失敗のもとになることも。

レベルの高い学区や、高級住宅地、設備などにおどらされていませんか?

レベルの高い学区は、ほとんどの子が塾に通っていたり習い事をしていたり、想像していた以外の出費も増えてきます。

教育に力を入れるなら必ず資金計画はしておきましょう。レベルの高い学校に行って、何もしてあげらないと子どもが辛い想いをすることも。

また高級住宅街に住んでいると、周りに合わせて少し背伸びをした生活をしてしまうものです。ちゃんと「うちは身の丈に合った生活をする!」という気持ちがないと贅沢病になって生活が苦しくなってしまいます。

購入時の贅沢病になっていることも。せっかくだから憧れの設備が欲しい!もちろん気持ちはわかります。ですが、本当にその設備は必要ですか?高い金額を払って購入したマンションなのに、いらなかった設備や共用部は後を絶ちません。

ランニングコストを考えていなかった

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非常に多いのが修繕積立金と管理費問題ですね。

ちゃんと費用は確認しているよ!と心の中でツッコまれた方、将来の修繕積立金計画表や維持管理の予測はできていますか?

以外と見落としがちなのが、修繕積立金は年を追うごとに上がっていくということ。仮に今が1万円であったとしても20年後に3倍の3万円になっているという事はざらにあることなんです。

マンションを購入する方としては騙された気分ですよね。そうなる前に確認しておきましょう。

次に多いのが、管理費ですね。

管理費も年々高くなるケースが多いです。豪華なエントランスやコンシェルジュや共有部分のお金を支払っているのは紛れもないマンション購入者なんですよね。

マンションもずっと住んでいると入居率が悪くなって一世帯当たりの管理費の支払割合が変わったり、機械式の駐車場のメンテナンスなんていうイレギュラーな事も発生します。

最終的にはマンションの管理組合が決定することですが、将来も視野に入れて余裕を持ったランニングコストを計画しておきましょう。

固定資産税を確かめず購入

マンションを購入する際に「毎月の支払が今の家賃よりも安くなりますよ」という営業トークを聞かされた方も多いのではないでしょうか?

ちょっと待ってください!

その金額に固定資産税は含まれていますか?

購入する地域やマンション、広さによって異なってきますが、月額変換すると1万円近くプラスになることも多いので、必ずランニングコストの中に計画しておきましょう。

ちなみに計算方法は

固定資産税 = 固定資産税評価額×税率1.4%

固定資産税評価額とは平たく説明すると土地の価値と家屋の価値のことです。内装材によっても価値が変わってくるので、コレについては担当の営業マンに聞くのが一番ですね。

タワーマンションの上層階のデメリット

タワーマンション

タワーマンションに住んでいるというステータスや、素晴らしい眺望など、タワーマンションに住みたいと憧れを抱いて購入する痛い目を見て失敗してしまう事も。

素晴らしい眺望と引き換えに、バルコニーに出るのが怖いと思う女性も多くいます。逆に子どもは高いところが怖くないという「高所平気症」という近代病も。

ほかにもエレベーターがなかなか来なかったり、風が強くて窓が開けられないし、バルコニーに洗濯物を干すといつの間にか飛んでいってしまっている。そもそもバルコニーに洗濯物を干す事が禁止になっているマンションも!

予想外なマンション規約

ルール

タワーマンションのデメリットで少し書きましたが、

バルコニーで洗濯物を干してはいけない等の予想外なマンション規約も。

マンションのベランダでは、子ども用のプールもNGというマンションもあります。

他にも、将来マンションが古くなったらリノべーションをしたかったけど、規約上できないケースもあります。

必ずマンションの購入前にはマンション規約を確認しておかないと、マンション選び失敗の原因になりますね。

中古マンションは特に注意!上下階左右からの騒音

「夏暑くて、冬寒い!体調管理ができいマンション」でも少しお話しましたが、古いマンションは壁厚が薄いことも。

鉄筋コンクリート造で150mm以下の壁厚のマンションはお隣さんから生活音がダダ漏れのこともあります。

床スラブが薄い場合も同様で床スラブが200mm以下の場合は床防音がしっかりされているか確認しておきましょう。

マンション購入で失敗しない為のまとめ

やはりマンションは共同生活の為の大きな家です。

自分の家だからってなんでも好きに住むことはできません。みんなで住むからこそ、気を付けなければいけないポイントや、マンションの構造、お金のことだって気を付けなければいけません。

通常マンションを契約するときはに手付金を支払います。概ね販売価格の1割、3,000万円のマンションであれば300万円必要になります。

途中でキャンセルするとその手付金は戻ってこないことがほとんどです。購入した後に失敗したなと思わない為に必ず、気を付けるべき点をしっかり確認していきましょう!

良いマンションは沢山ありますよ♪

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-マンションの事

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